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In diesem Artikel erklären wir Ihnen die wichtigsten Regelungen zum Mietrecht im BGB. Zudem geben wir Ihnen Tipps, worauf Sie als Vermieter oder Mieter achten sollten und klären Sie über Ihre jeweiligen Rechte und Pflichten auf.

 

Der Mietvertrag

Jährlich werden in Deutschland etwa zwei bis drei Millionen Mietverträge abgeschlossen, so Schätzungen des Deutschen Mieterbundes. Sie bilden die Basis für die gesamte rechtliche Beziehung zwischen Mieter und Vermieter und erfolgen in Schriftform oder mündlich.

 

Je sorgfältiger und detaillierter der Mietvertrag ausgestaltet ist, desto weniger Problematiken gibt es zwischen den Mietparteien. Der Vermieter sollte sich daher bereits vor Vertragsschluss bei der Ausgestaltung des Mietvertrages genau überlegen, welche Regelungen er in den Vertrag aufnehmen möchte. Auch dem Mieter ist zu raten, die einzelnen Regelungen im Mietvertrag kritisch auf Richtigkeit und Wirksamkeit zu überprüfen.

 

In unserem Blogartikel Inhalte Mietvertrag haben wir Ihnen bereits eine ausführliche Übersicht erstellt, welche Inhalte Sie im Mietvertrag auf jeden Fall berücksichtigen sollten.

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Die wichtigsten Regelungen im BGB zum Mietrecht

Die wichtigsten Regelungen zum Mietrecht finden Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Besonders wichtig ist dabei der § 535, denn er informiert über die Hauptpflichten des Mietvertrags und bildet damit die Grundlage für jedes Mietverhältnis in Deutschland.

 

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. (…)

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

 

 §535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

Die wichtigsten Paragraphen im BGB zum Mietrecht haben wir Ihnen hier zusammengefasst:

  • Nach §556b BGB ist der Mieter verpflichtet, die Miete bis zum dritten Werktag zu entrichten.
  • §538 BGB beschreibt die Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
  • §540 BGB hält fest, dass der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.
  • Der § 546 BGB regelt die Rückgabepflicht des Mieters. So ist dieser verpflichtet, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder an den Vermieter zu übergeben.
  • Wird dem Vermieter die Wohnung vorenthalten, kann dieser gemäß § 546a BGB eine Entschädigung und sogar Schadensersatz fordern.
  • Die Grundlage für die Vermietung von Grundstück und Räumen, die keinen Wohnzweck dienen, bildet der § 578 BGB.

 

Rechte des Vermieters:

Vermieter haben folgende Rechte, um Eigentum zu schützen, dessen Wert zu erhalten und Mietausfälle zu vermeiden:

  • Mieterhöhung: Innerhalb enger gesetzlicher Vorgaben und Fristen haben Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen. Dabei müssen Gründe angegeben und genau dargelegt werden. Dies trifft beispielsweise dann zu, wenn eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen veranlasst wird.
  • Mietkaution: Der Höhe der Sicherheitsleistung sind durch das Gesetz Grenzen gesetzt. So begrenzen sich die zulässige Höhe der Sicherheit nach § 551 Abs.1 BGB auf drei Monatsnettokaltmieten.
  • Kündigungsrecht: Die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters sind beschränkt. Wenn der Vermieter nach § 573 I BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Dieses berechtigte Interesse liegt grundsätzlich bei Eigenbedarf vor und wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt hat.

Beachten Sie: Gemäß § 126 BGB muss die Kündigung schriftlich erfolgen und der Aussteller eigenhändig unterschreiben. Zudem muss der Vermieter nach § 574 ff BGB auf die Form und die Frist des Widerspruchs hinweisen.

  • Umlagefähige Nebenkosten: Nur wenn im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung steht, darf der Vermieter die Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Der Vermieter muss dazu nicht sämtliche Kosten aufzählen. Mit dem Begriff „Betriebskosten“ sind die gängigen umlagefähigen Nebenkosten ausreichend genannt:
    • Grundsteuer
    • Abwassergebühr
    • Warme Betriebskosten
    • Aufzug (auch für Mieter im EG)
    • Gebäudereinigung
    • Straßenreinigung und Müllabfuhr
    • Beleuchtungskosten
    • Gartenpflege
    • Schornsteinfeger
    • Hausmeisterkosten
    • Sach-/ Haftpflichtversicherungen
    • Antennenanlage/ Kabelanschluss
    • Waschraum
  • Rechte beim Mietausfall: Bleibt der Mieter mit der Mietzahlung im Rückstand, sollte der Vermieter diese sofort mit Fristsetzung anmahnen. Stehen mehr als zwei Monatskaltmieten aus, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden. Wird die Miete weiterhin nicht gezahlt und verbleibt der Mieter trotz Kündigung weiter in der Wohnung, kann und sollte man eine Räumungsklage veranlassen.

 

Pflichten des Vermieters:

  • Verfügbarkeit der Wohnung: Zu dem im Mietvertrag festgelegten Termin muss der Vermieter dem Mieter die Schlüssel aushändigen und die Wohnung zur Verfügung stellen. Von diesem Zeitpunkt an hat der Mieter das Hausrecht in der Wohnung.
  • Instandhaltung- und Reparatur: Der Vermieter steht in der Pflicht, die Immobilie in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Regelmäßige Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen schließt dies mit ein. Nach § 555d BGB hat der Mieter diese zu dulden, sofern die durchgeführten Maßnahmen zur Verbesserung des Mietobjekts beitragen und ebenfalls einen positiven Effekt für den Mieter aufweisen.
  • Beheizungspflicht: Für einen vertragsgemäßen Zustand der Wohnung muss deren Beheizbarkeit sichergestellt werden. Während der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres haben Vermieter die Funktion der Heizung sicherzustellen. Die Wohnung muss auf 20 Grad Celsius beheizt werden können.
  • Pflicht auf Erstellung einer Nebenkostenabrechnung: Vermieter sind dazu angehalten, regelmäßig eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, denn alle Vorauszahlungen, welche vom Mieter über ein Jahr hinweg bezahlt werden, sind nur als Vorleistungen auf die eigentliche Nebenkostenabrechnung zu betrachten.

Tipp: Der Vermieter hat nach Ablauf jeder Abrechnungsperiode immer 12 Monate Zeit, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, so ist er nicht mehr dazu berechtigt, für die Abrechnungsperiode Nachforderungen an den Mieter zu stellen. Außerdem ist der Mieter dann dazu berechtigt, die Abschlagszahlungen für die laufenden Nebenkosten einzubehalten. Dieses Recht besteht allerdings nur solange, bis der Vermieter dem Mieter eine gültige Nebenkostenabrechnung für die vorherige Abrechnungsperiode vorlegt.

 

Rechte des Mieters:

  • Hausrecht: Mit der Schlüsselübergabe tritt der Vermieter das Hausrecht an den Mieter ab und darf den vermieteten Wohnraum ab diesem Zeitpunkt nicht mehr ohne Wissen und Zustimmung des Mieters betreten.

Beachte Sie: Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht, das häufig in Mietverträgen genauer geregelt ist. Besichtigungen des Vermieters sollten nur in angemessenen Abständen und nach vorheriger Anmeldung stattfinden. Sofern es für den Vermieter keine Veranlassung gibt, gilt ein Zeitraum von etwa 1 – 2 Jahren als angemessen und das bei einer Anmeldung durch den Vermieter, die etwa 2-3 Wochen zuvor zu erfolgen hat. Anderes gilt selbstverständlich im Notfall. Hier kann der Vermieter sofortigen Zugang zu seinem Eigentum verlangen.

  • Einzug von Familie und Eheleuten: Nach aktuellem Mietrecht dürfen nahe Familienangehörige, Ehepartner sowie eingetragene Lebenspartner und deren Kinder ohne das Einverständnis des Vermieters in die Wohnung einziehen. Die Wohnung darf dabei allerdings nicht überbelegt werden und der Vermieter muss über den Einzug informiert werden. Ein Einzug von entfernten Verwandten oder Freunden bedarf der Zustimmung des Vermieters.
  • Lärm und Ruhezeiten: Der Mieter hat ein Recht darauf, dass die jeweils gültigen Ruhezeiten von Nachbarn eingehalten werden. Musik, Fernseher oder Radio sollten währenddessen auf Zimmerlautstärke beschränkt bleiben. Häusliche Arbeiten wie Staubsaugen oder gelegentliche Handwerksarbeiten sind außerhalb der Ruhezeiten gestattet.
    Das Spielen von Instrumenten lässt sich oft nicht auf Zimmerlautstärke beschränken. Hier wird in der Regel eine Spielzeit von zwei Stunden pro Tag eingeräumt. Diese müssen aber außerhalb der Nacht und der Ruhezeiten liegen.
  • Recht auf Mietminderung: Hat der Mieter den Vermieter über einen Wohnungsmangel oder Schaden informiert und der Vermieter behebt den Schaden nicht, dann steht dem Mieter das Recht einer geminderten Miete zu. Die volle Miete muss nur für eine Immobilie bezahlt werden, die sich im vertraglich vereinbarten Zustand befindet. Wie hoch die Mietminderung ausfällt, ist unterschiedlich. Es kann von der Dauer, Intensität und Umfang des Mangels abhängen.
  • Recht auf Nutzung von Haushaltsgeräten: Auch nach der Ruhezeit zwischen 22.00 Uhr und 06.00 Uhr ist der Mieter zur Nutzung seiner eigenen Haushaltsgeräte berechtigt. Das bedeutet, dass Geräte wie Trockner, Spülmaschine, Staubsauger oder Mixer selbstverständlich benutzt werden können.

 

Pflichten des Mieters:

  • Pflicht Miete zu zahlen: Selbstverständlich hat der Mieter die Pflicht, die vereinbarte Miete für das Wohnobjekt an den Vermieter zu zahlen.
  • Pflicht die Hausordnung einzuhalten: Auch hier muss sich der Mieter an die vertraglich festgelegten Regelungen halten.
  • Anzeigepflicht von Mängeln und Schäden: Laut § 536cBGB ist es die Pflicht des Mieters den Vermieter umgehend über Schäden oder Mängel in dem Wohnobjekt zu informieren. Entsteht ein größerer Schaden dadurch, dass die Mieter dieser Pflicht nicht nachkommen, muss in Folge dessen möglicherweise sogar Schadensersatz gezahlt werden.
  • Pflicht Modernisierung und Instandhaltung zu dulden: Der Mieter muss Aktivitäten bezüglich einer Modernisierung oder Erhaltungsmaßnahme des Vermieters dulden. Dies gilt beispielsweise für die energetische Sanierung des Wohnhauses, wie für den Austausch defekter Elektrogeräte. Besteht der Bedarf, muss der Mieter Handwerkern Zugang zur Wohnung gewähren.