Wer ein Haus oder eine Wohnung geerbt hat, steht erstmal vor vielen Fragen, denn die Erbschaft einer Immobilie ist oftmals mit einem großen bürokratischen Aufwand verbunden. In diesem Beitrag haben wir für Sie zusammengefasst, was Sie unbedingt beachten müssen.

Das Wichtigste auf einen Blick:

  • Ein Nachlass muss entweder als Ganzes angenommen oder als Ganzes abgelehnt werden.
  • Wenn alle Erben die Erbschaft ausschlagen, tritt die Bundesrepublik Deutschland als Erbe ein. Sie haftet auch für mögliche Schulden.
  • Das Alleinerbe ist oftmals leichter, da es in einer Erbengemeinschaft häufig zu Uneinigkeiten kommt.
  • Der Erbschein wird benötigt, bevor Sie über eine geerbte Immobilie verfügen können.

 

Soll das Immobilienerbe angenommen oder abgelehnt werden?

Wenn Sie eine Immobilie erben, dann übernehmen Sie das Erbe als Ganzes und tragen somit auch die Verantwortlichkeiten für die Verbindlichkeiten oder Schulden des Erblassers.

Daher sollten Sie zunächst überprüfen, ob der Nachlass überschuldet oder werthaltig ist. Eine Belastung der Immobilie lässt sich im Grundbuch in der zweiten und dritten Abteilung festhalten. Sie sollten jedoch mit dem jeweiligen Gläubiger des Grundpfandrechtes Rücksprache halten, welche Restschuld besteht. Dies können Sie tun, indem Sie prüfen welche Belastungen im Grundbuch vorliegen und mit den Gläubigern sprechen. Als Erbender haben Sie ein berechtigtes Interesse und somit die juristische Legitimation auf Einsicht ins Grundbuch.

Wenn die Verbindlichkeiten den Wert des Nachlasses übersteigen, also das Erbe eindeutig überschuldet ist, sollten Sie die Erbschaft womöglich nicht annehmen. Sollte die Immobilie besonders sanierungsbedürftig sein und die Kosten der Sanierung womöglich einen erheblichen Aufwand mit sich ziehen, sollten Sie das Erbe nicht ausschlagen, sondern vielmehr einen Verkauf in Betracht ziehen.  

Wenn Sie sich dafür entscheiden das Erbe abzulehnen, muss dies in schriftlicher Form erfolgen und notariell beglaubigt werden, bevor es dem Nachlassgericht vorgelegt werden kann. Dabei ist es wichtig, dass Sie die Ausschlagfrist von sechs Wochen berücksichtigen (§ 1944 BGB). Die Frist beginnt mit der Kenntnisnahme des Erbfalls und dementsprechend mit der Information, das Sie der Erbe sind. Eine Verlängerung dieser Frist ist gesetzlich nicht vorgesehen.

Achtung: Haben Sie das Erbe bereits angenommen, so ist ein späteres Ausschlagen nicht mehr möglich (§ 1943 BGB). Nur in begrenzten Fällen kann die Annahme oder die Ausschlagung einer Erbschaft rückgängig gemacht werden (§§119 und 123 BGB). Das ist der Fall, wenn

  • Sie durch Drohung oder Täuschung zur Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft gezwungen wurden.
  • ein Inhaltsirrtum vorliegt, Sie sich also über die Bedeutung deiner Annahme oder Ausschlagung nicht bewusst waren.
  • ein Erklärungsirrtum vorliegt, Sie also eigentlich etwas ganz anderes, als die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft erklären wollten oder
  • ein Eigenschaftsirrtum vorliegt, also beispielsweise der Erblasser verschuldet war und dies Ihnen nicht bekannt war.

Die ursprüngliche Entscheidung muss dann innerhalb von sechs Wochen, nachdem Sie Ihren Irrtum entdeckt haben, beim zuständigen Gericht angefochten werden (§ 1954 BGB).

Immobilienerbe angenommen

Wenn Sie sich dafür entscheiden, das Erbe anzunehmen oder die Frist zum Ausschlagen verstreichen lassen haben und somit verpflichtet sind, das Erbe anzunehmen, sind Sie zunächst verpflichtet, die Berichtigung des Grundbuchs zu beantragen (§ 82 GBO). Den Antrag auf Berichtigung müssen Sie schriftlich an das zuständige Grundbuchamt richten. Ein Notar muss dafür nicht herangezogen werden.

Dabei ist es notwendig, dass Sie die Erbfolge nachweisen (§ 35 GBO). Zum Nachweis dient in der Regel der gültige Erbschein. Er kann außerdem durch die Vorlage eines rechtsgültigen Erbvertrags oder eines notariellen Testaments erbracht werden.

 

Haben Sie weitere Fragen zu diesem Thema oder möchten Sie eine Einschätzung haben, was der aktuelle Wert Ihrer Immobilie ist? Kontaktieren Sie über das Formular unten unser Immobilienteam.