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Welche Regelungen sollte ein Mietvertrag auf jeden Fall beinhalten? Genau diese Frage beantworten wir Ihnen in dem folgenden Artikel.

 

  1. Parteien des Mietvertrages

Die am Vertrag beteiligten Mieter und Vermieter sind in der Bezeichnung der Parteien enthalten. Sollten mehrere Personen in das Mietobjekt einziehen, ist es nicht erforderlich, dass auch alle Personen als Mieter im Vertrag stehen. Ein Mieter kann – ohne dass er hierfür eine Erlaubnis des Vermieters benötigt- Familienangehörige, Hausangestellte und Pflegepersonen mit in die Wohnung aufnehmen, ohne dass diese am Mietverhältnis beteiligt sind (vgl. BGH, Urteil vom 15.05.1991 – VIII ZR 38/90).

 

Für den Vermieter ist es jedoch von besonderer Bedeutung zu wissen, ob eine in der Wohnung lebende Person Mieter ist oder nicht. Mehrere am Vertrag beteiligte Mieter sind nämlich sog. Gesamtschuldner (§ 421 BGB). Dies bedeutet, dass der Vermieter die gesamte Miete von jedem der Mieter in voller Höhe – selbstverständlich insgesamt nur einmal- verlangen kann. Dies ist günstig für den Vermieter, da er dadurch zusätzliche Schuldner erhält.

 

Wichtig: Eine Kündigung des Vermieters ist nur dann wirksam, wenn sie allen Mietern zugeht. Auch von der Mieterseite kann das gesamte Mietverhältnis nur dann beendet werden, wenn alle Mieter die Kündigung aussprechen.

 

  1. Beschreibung des Mietobjekts

Die genaue Beschreibung des Mietobjekts sollte ebenfalls ein Bestandteil des Mietvertrags sein. Dabei sollten folgende Inhalte umfasst werden:

  • Anschrift
  • Lage der Wohnung innerhalb des Hauses
  • Anzahl der Zimmer
  • Art der Zimmer
  • Regelungen bzgl. Garten, Keller und Garagen

 

Tipp: Die Angabe der Wohnfläche gehört nicht zwingend in den Mietvertrag. Ist die Wohnfläche jedoch im Mietvertrag angegeben, ist auf Mieterseite darauf zu achten, dass die Angabe mit der tatsächlichen Wohnfläche übereinstimmt. Ist die Angabe der Wohnfläche unzutreffend, kann der Mieter gem. § 536 Abs.1 BGB die Miete mindern.

 

  1. Mietzeit

Wesentlicher Bestandteil eines jeden Mietvertrages sollte die Regelung über die Mietzeit sein. Die Mietparteien haben dabei die Möglichkeit, ein unbefristetes Mietverhältnis mit oder ohne Kündigungsverzicht oder ein befristetes Mietverhältnis zu vereinbaren.

Wenn der Mietvertrag keine Regelung zur Dauer des Mietverhältnisses enthält, liegt automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis vor.

Tipp: Dies gilt auch dann, wenn die Parteien sich unter den Voraussetzungen des § 575 BGB mündlich auf eine Befristung geeinigt haben, sofern diese für länger als ein Jahr gelten soll. Eine Befristung für mehr als ein Jahr bedarf nämlich gem. § 550 S.1 BGB der Schriftform, um wirksam zu sein.

 

  1. Kündigung

Es gelten die gesetzlichen Regelungen, wenn der Mietvertrag keine gesonderten Regelungen zu den Kündigungsmöglichkeiten enthält.

Der Mieter kann das Mietverhältnis jederzeit ohne Grund mit der Dreimonatsfrist des § 573c Abs.1 S.1 BGB und der Vermieter dann mit der Drei- Sechs- oder Neunmonatsfrist des § 573cAbs.1 S.1 und 2 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. d. § 573 BGB hat. Unter den Voraussetzungen der §§ 543, 569 BGB ist außerdem eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich. In alten Mietverträgen, die bis Herbst 2001 abgeschlossen wurden, steht oft, dass nach zehn Jahren Mietzeit eine 12-monatige Kündigungsfrist durch den Vermieter einzuhalten ist. 

 

Tipp: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB

Nach § 543 BGB dürfen beide Parteien aus „wichtigen Gründen“ das Mietverhältnis beenden. Wenn der Mieter die Mietsache vernachlässigt oder sie ohne Zustimmung des Vermieters an Dritte zur Untermiete überlässt, darf der Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen. Zudem darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser zwei Monate keine Mietzahlung getätigt hat oder mit einem beträchtlichen Anteil der Miete im Rückstand ist.

 

  1. Nachmieterklausel

Mit Hilfe der Nachmieterklausel kann der Mieter von dem Vermieter verlangen, durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden, wenn dem Vermieter ein zumutbarer Nachmieter gestellt werden kann. Dieser Nachmieter muss bereit sein, in den unveränderten Mietvertrag einzutreten oder einen Vertrag mit den selben Bedingungen abzuschließen.

 

  1. Miete

Der wohl wichtigste Bestandteil eines jeden Mietvertrages sind die Vereinbarungen über die Höhe der Miete. Fehlt diese Angabe, so ist der Vertrag zwar nicht unwirksam, doch wird dann die ortsüblich Miete als vereinbart angesehen.

Bei der Höhe der Miete ist grundsätzlich zu unterscheiden zwischen Grundmiete- auch Nettokaltmiete genannt- und den Nebenkosten.

 

Hier finden Sie weitere Informationen rund um die Miete.

 

  1. Schönheitsreparaturen

Es gibt kaum einen Mietvertrag, der keine Schönheitsreparaturklausel enthält, da viele Vermieter die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen möchten. Jedoch ist die Schönheitsreparaturklausel sehr fehleranfällig und besonders Standardvorlagen von Mietverträgen nicht korrekt und somit unwirksam.

Daher sollte sich jeder Vermieter vor Vertragsschluss Gewissheit darüber verschaffen, ob die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel so wirksam ist und im eventuell nachbessern.

 

  1. Kleinreparaturen

Bei den Kleinreparaturen handelt es sich um Reparaturmaßnahmen, die mit einem verhältnismäßig geringen Kostenaufwand einhergehen und an Gegenständen vorgenommen werden, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Gemeint ist damit der tropfende Wasserhahn oder auch Schäden an Duschköpfen, Fenster-, Türverschlüssen, Rollläden, Jalousien, Lichtschalter, Steckdosen usw.

 

Tipp: Die Reparatur des Gegenstandes darf dabei nur maximal 75 Euro kosten.

In der Kleinreparaturklausel muss außerdem noch eine Obergrenze genannt werden für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres. Der Mieter muss demnach in einem Jahr höchstens 150 – 200 Euro für alle Kleinreparaturen zusammen zahlen oder 8 % der Jahresmiete.

 

  1. Kaution / Sicherheitsleistung

Es ist üblich, dass der Mieter für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit leistet. Dies ist zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, doch in der Praxis zwischen den Parteien kaum verhandelbar. Erklärt sich der Mieter mit der Sicherheitsleistung nicht einverstanden, wird er die Wohnung wohl kaum bekommen.

Bezüglich der Art der Sicherheitsleistung besteht häufig mehr Verhandlungsspielraum. So können verschiedene Arten von Sicherheitsleistungen, ggf. auch miteinander kombiniert, genutzt werden.

  • Die Barkaution
  • Die (Bank-) Bürgschaft
  • Die Verpfändung eines Sparbuchs
  • Die Verpfändung von Sachen und Rechten aller Art
  • Die Kautionsversicherung
  • Die Sicherungsabtretung von Forderungen gegen Dritte

Der Höhe der Sicherheitsleistung sind durch das Gesetz Grenzen gesetzt. So begrenzen sich die zulässige Höhe der Sicherheit nach § 551 Abs.1 BGB auf drei MonatsnettokaltmietenDabei hat der Mieter das gesetzliche Recht, die Kaution in drei gleich großen Raten zu zahlen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinen eigenen Konten gewinnbringend anzulegen.

 

  1. Haftungsausschuss

Eine Klausel, in der die Haftung des Mieters geregelt ist, findet sich in vielen Mietverträgen. Dabei liegt es natürlich im Sinne des Vermieters, die Haftung soweit möglich auf den Mieter zu übertragen. Doch grundsätzlich haftet der Mieter nur für von ihm bzw. einem ihm zuzurechnenden Dritten schuldhaft herbeigeführte Schäden.

 

Gem. § 536 BGB wird der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt, wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweist, welcher die Gebrauchstauglichkeit herabsetzt. Sollte durch den Mangel sogar Eigentum des Mieters beschädigt werden, hat der Mieter nach § 536a Abs.1 BGB einen Schadensersatzanspruch.

 

  1. Tierhaltung

Da die Haltung von Tieren in der Mietwohnung oft zu einem Streitpunkt zwischen den Parteien führen kann, sollte die Tierhaltung bereits im Mietvertrag eindeutig geregelt sein.

Ein Tierhaltungsverbot, das ausnahmslos für alle Tierarten gilt, ist in der Rechtsprechung nicht vorgesehen und somit unwirksam. Der Mieter hat ein Recht darauf Kleintiere, wie z.B. Fische, Ziervögel und Hamster, ohne vorherige Erlaubnis der Vermieters, zu halten.

 

  1. Sonstige Vereinbarungen/ Individualvereinbarungen

Hier ist Platz für Vereinbarungen, die der Standardmietvertrag so nicht vorsieht und die zwischen Vermieter und Mieter „ausgehandelt“ wurden. Sei es die Umlage sonstiger Betriebskosten, Regelungen zur Gartenpflege oder die Renovierungspflicht des Mieters am Ende des Mietverhältnisses.

 

Tipp: Vermieter, die darauf Wert legen, dass eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag als Individualvereinbarung eingestuft wird, sollte darauf achten, dass dem Mieter unmissverständlich kommuniziert wird, dass er oder sie die Möglichkeit hat, auf den Inhalt der Vereinbarung Einfluss zu nehmen.

 

Unser Fazit:

Da die Anforderungen der Rechtsprechung an die Wirksamkeit formularmäßiger Mietvertragsklauseln hoch sind, sollte jeder Vermieter bereits vor Vertragsschluss prüfen, ob die in dem von ihm ausgewählten Vertragsexemplar enthaltenen Klauseln diesen Anforderungen gerecht werden, und ggf. nachbessern.

Auch Mieter sollten sich intensiv mit der Prüfung der Wirksamkeit der im Mietvertrag enthaltenen Klauseln befassen. Spätestens dann, wenn der Mieter im Vertrag vorgesehene Pflichten erfüllen soll, ist dem Mieter eine kritische Prüfung der jeweiligen Klausel zu empfehlen.