Wer ein Haus oder eine Wohnung geerbt hat, steht erstmal vor vielen Fragen, denn die Erbschaft einer Immobilie ist oftmals mit einem großen bürokratischen Aufwand verbunden. In diesem Beitrag haben wir für Sie zusammengefasst, was Sie unbedingt beachten müssen.

Das Wichtigste auf einen Blick:

  • Ein Nachlass muss entweder als Ganzes angenommen oder als Ganzes abgelehnt werden.
  • Wenn alle Erben die Erbschaft ausschlagen, tritt die Bundesrepublik Deutschland als Erbe ein. Sie haftet auch für mögliche Schulden.
  • Das Alleinerbe ist oftmals leichter, da es in einer Erbengemeinschaft häufig zu Uneinigkeiten kommt.
  • Der Erbschein wird benötigt, bevor Sie über eine geerbte Immobilie verfügen können.

 

Soll das Immobilienerbe angenommen oder abgelehnt werden?

Wenn Sie eine Immobilie erben, dann übernehmen Sie das Erbe als Ganzes und tragen somit auch die Verantwortlichkeiten für die Verbindlichkeiten oder Schulden des Erblassers.

Daher sollten Sie zunächst überprüfen, ob der Nachlass überschuldet oder werthaltig ist. Eine Belastung der Immobilie lässt sich im Grundbuch in der zweiten und dritten Abteilung festhalten. Sie sollten jedoch mit dem jeweiligen Gläubiger des Grundpfandrechtes Rücksprache halten, welche Restschuld besteht. Dies können Sie tun, indem Sie prüfen welche Belastungen im Grundbuch vorliegen und mit den Gläubigern sprechen. Als Erbender haben Sie ein berechtigtes Interesse und somit die juristische Legitimation auf Einsicht ins Grundbuch.

Wenn die Verbindlichkeiten den Wert des Nachlasses übersteigen, also das Erbe eindeutig überschuldet ist, sollten Sie die Erbschaft womöglich nicht annehmen. Sollte die Immobilie besonders sanierungsbedürftig sein und die Kosten der Sanierung womöglich einen erheblichen Aufwand mit sich ziehen, sollten Sie das Erbe nicht ausschlagen, sondern vielmehr einen Verkauf in Betracht ziehen.  

Wenn Sie sich dafür entscheiden das Erbe abzulehnen, muss dies in schriftlicher Form erfolgen und notariell beglaubigt werden, bevor es dem Nachlassgericht vorgelegt werden kann. Dabei ist es wichtig, dass Sie die Ausschlagfrist von sechs Wochen berücksichtigen (§ 1944 BGB). Die Frist beginnt mit der Kenntnisnahme des Erbfalls und dementsprechend mit der Information, das Sie der Erbe sind. Eine Verlängerung dieser Frist ist gesetzlich nicht vorgesehen.

Achtung: Haben Sie das Erbe bereits angenommen, so ist ein späteres Ausschlagen nicht mehr möglich (§ 1943 BGB). Nur in begrenzten Fällen kann die Annahme oder die Ausschlagung einer Erbschaft rückgängig gemacht werden (§§119 und 123 BGB). Das ist der Fall, wenn

  • Sie durch Drohung oder Täuschung zur Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft gezwungen wurden.
  • ein Inhaltsirrtum vorliegt, Sie sich also über die Bedeutung deiner Annahme oder Ausschlagung nicht bewusst waren.
  • ein Erklärungsirrtum vorliegt, Sie also eigentlich etwas ganz anderes, als die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft erklären wollten oder
  • ein Eigenschaftsirrtum vorliegt, also beispielsweise der Erblasser verschuldet war und dies Ihnen nicht bekannt war.

Die ursprüngliche Entscheidung muss dann innerhalb von sechs Wochen, nachdem Sie Ihren Irrtum entdeckt haben, beim zuständigen Gericht angefochten werden (§ 1954 BGB).

Immobilienerbe angenommen

Wenn Sie sich dafür entscheiden, das Erbe anzunehmen oder die Frist zum Ausschlagen verstreichen lassen haben und somit verpflichtet sind, das Erbe anzunehmen, sind Sie zunächst verpflichtet, die Berichtigung des Grundbuchs zu beantragen (§ 82 GBO). Den Antrag auf Berichtigung müssen Sie schriftlich an das zuständige Grundbuchamt richten. Ein Notar muss dafür nicht herangezogen werden.

Dabei ist es notwendig, dass Sie die Erbfolge nachweisen (§ 35 GBO). Zum Nachweis dient in der Regel der gültige Erbschein. Er kann außerdem durch die Vorlage eines rechtsgültigen Erbvertrags oder eines notariellen Testaments erbracht werden.

 

Haben Sie weitere Fragen zu diesem Thema oder möchten Sie eine Einschätzung haben, was der aktuelle Wert Ihrer Immobilie ist? Kontaktieren Sie über das Formular unten unser Immobilienteam. 

 


 

In diesem Artikel klären wir Sie über die wichtigsten Verpflichtungen auf, welche Sie als Vermieter haben.  Zudem geben wir Ihnen Tipps, worauf Sie als Vermieter achten sollten und klären Sie über Ihre Rechte auf.

Die wichtigsten Regelungen im BGB zum Mietrecht

Die wichtigsten Regelungen zum Mietrecht finden Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Besonders wichtig ist dabei der § 535, denn er informiert über die Hauptpflichten des Mietvertrags und bildet damit die Grundlage für jedes Mietverhältnis in Deutschland.

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. (…)

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

 

 §535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

Die wichtigsten Paragraphen im BGB zum Mietrecht haben wir Ihnen hier zusammengefasst:

  • Nach §556b BGB ist der Mieter verpflichtet, die Miete bis zum dritten Werktag zu entrichten.
  • §538 BGB beschreibt die Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
  • §540 BGB hält fest, dass der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.
  • Der § 546 BGB regelt die Rückgabepflicht des Mieters. So ist dieser verpflichtet, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder an den Vermieter zu übergeben.
  • Wird dem Vermieter die Wohnung vorenthalten, kann dieser gemäß § 546a BGB eine Entschädigung und sogar Schadensersatz fordern.
  • Die Grundlage für die Vermietung von Grundstück und Räumen, die keinen Wohnzweck dienen, bildet der § 578 BGB.

 

Pflichten des Vermieters:

  • Verfügbarkeit der Wohnung: Zu dem im Mietvertrag festgelegten Termin müssen Sie dem Mieter die Schlüssel aushändigen und die Wohnung zur Verfügung stellen. Von diesem Zeitpunkt an hat der Mieter das Hausrecht in der Wohnung.
  • Instandhaltung- und Reparatur: Sie stehen in der Pflicht, die Immobilie in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Regelmäßige Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen schließt dies mit ein. Nach § 555d BGB hat der Mieter diese zu dulden, sofern die durchgeführten Maßnahmen zur Verbesserung des Mietobjekts beitragen und ebenfalls einen positiven Effekt für den Mieter aufweisen.
  • Beheizungspflicht: Für einen vertragsgemäßen Zustand der Wohnung muss deren Beheizbarkeit sichergestellt werden. Während der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres haben Sie als Vermieter die Funktion der Heizung sicherzustellen. Die Wohnung muss auf 20 Grad Celsius beheizt werden können.
  • Pflicht auf Erstellung einer Nebenkostenabrechnung: Als Vermieter sind Sie dazu angehalten, regelmäßig eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, denn alle Vorauszahlungen, welche vom Mieter über ein Jahr hinweg bezahlt werden, sind nur als Vorleistungen auf die eigentliche Nebenkostenabrechnung zu betrachten.

Tipp: Der Vermieter hat nach Ablauf jeder Abrechnungsperiode immer 12 Monate Zeit, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Kommen Sie dieser Pflicht nicht nach, so sind Sie nicht mehr dazu berechtigt, für die Abrechnungsperiode Nachforderungen an den Mieter zu stellen. Außerdem ist der Mieter dann dazu berechtigt, die Abschlagszahlungen für die laufenden Nebenkosten einzubehalten. Dieses Recht besteht allerdings nur solange, bis der Vermieter dem Mieter eine gültige Nebenkostenabrechnung für die vorherige Abrechnungsperiode vorlegt.

 

Rechte des Vermieters:

Vermieter haben folgende Rechte, um Eigentum zu schützen, dessen Wert zu erhalten und Mietausfälle zu vermeiden:

  • Mieterhöhung: Innerhalb enger gesetzlicher Vorgaben und Fristen haben Sie als Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen. Dabei müssen Gründe angegeben und genau dargelegt werden. Dies trifft beispielsweise dann zu, wenn eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen veranlasst wird.
  • Mietkaution: Der Höhe der Sicherheitsleistung sind durch das Gesetz Grenzen gesetzt. So begrenzen sich die zulässige Höhe der Sicherheit nach § 551 Abs.1 BGB auf drei Monatsnettokaltmieten.
  • Kündigungsrecht: Ihre Kündigungsmöglichkeiten als Vermieter sind beschränkt. Wenn der Vermieter nach § 573 I BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Dieses berechtigte Interesse liegt grundsätzlich bei Eigenbedarf vor und wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt hat.

Beachten Sie: Gemäß § 126 BGB muss die Kündigung schriftlich erfolgen und der Aussteller eigenhändig unterschreiben. Zudem muss der Vermieter nach § 574 ff BGB auf die Form und die Frist des Widerspruchs hinweisen.

  • Umlagefähige Nebenkosten: Nur wenn im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung steht, darf der Vermieter die Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Der Vermieter muss dazu nicht sämtliche Kosten aufzählen. Mit dem Begriff „Betriebskosten“ sind die gängigen umlagefähigen Nebenkosten ausreichend genannt:
    • Grundsteuer
    • Abwassergebühr
    • Warme Betriebskosten
    • Aufzug (auch für Mieter im EG)
    • Gebäudereinigung
    • Straßenreinigung und Müllabfuhr
    • Beleuchtungskosten
    • Gartenpflege
    • Schornsteinfeger
    • Hausmeisterkosten
    • Sach-/ Haftpflichtversicherungen
    • Antennenanlage/ Kabelanschluss
    • Waschraum
  • Rechte beim Mietausfall: Bleibt der Mieter mit der Mietzahlung im Rückstand, sollten Sie als Vermieter diese sofort mit Fristsetzung anmahnen. Stehen mehr als zwei Monatskaltmieten aus, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden. Wird die Miete weiterhin nicht gezahlt und verbleibt der Mieter trotz Kündigung weiter in der Wohnung, kann und sollte man eine Räumungsklage veranlassen.

 

Haben Sie weitere Fragen zu diesem Thema oder möchten Sie eine Einschätzung haben, was der aktuelle Wert Ihrer Immobilie ist? Kontaktieren Sie über das Formular unten unser Immobilienteam. 

 


 

Bei dem Aufsetzen eines Mietvertrages kann es schnell zu Fehlern kommen. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie es richtig geht und welche Regelungen der Mietvertrag auf jeden Fall beinhalten sollte.

Der Mietvertrag

Jährlich werden in Deutschland etwa zwei bis drei Millionen Mietverträge abgeschlossen, so Schätzungen des Deutschen Mieterbundes. Sie bilden die Basis für die gesamte rechtliche Beziehung zwischen Mieter und Vermieter und erfolgen in Schriftform oder mündlich.

Je sorgfältiger und detaillierter der Mietvertrag ausgestaltet ist, desto weniger Problematiken gibt es zwischen den Mietparteien. Der Vermieter sollte sich daher bereits vor Vertragsschluss bei der Ausgestaltung des Mietvertrages genau überlegen, welche Regelungen er in den Vertrag aufnehmen möchte. Auch dem Mieter ist zu raten, die einzelnen Regelungen im Mietvertrag kritisch auf Richtigkeit und Wirksamkeit zu überprüfen.

 

  1. Parteien des Mietvertrages

Die am Vertrag beteiligten Mieter und Vermieter sind in der Bezeichnung der Parteien enthalten. Sollten mehrere Personen in das Mietobjekt einziehen, ist es nicht erforderlich, dass auch alle Personen als Mieter im Vertrag stehen. Ein Mieter kann – ohne dass er hierfür eine Erlaubnis des Vermieters benötigt- Familienangehörige, Hausangestellte und Pflegepersonen mit in die Wohnung aufnehmen, ohne dass diese am Mietverhältnis beteiligt sind (vgl. BGH, Urteil vom 15.05.1991 – VIII ZR 38/90).

Für den Vermieter ist es jedoch von besonderer Bedeutung zu wissen, ob eine in der Wohnung lebende Person Mieter ist oder nicht. Mehrere am Vertrag beteiligte Mieter sind nämlich sog. Gesamtschuldner (§ 421 BGB). Dies bedeutet, dass der Vermieter die gesamte Miete von jedem der Mieter in voller Höhe – selbstverständlich insgesamt nur einmal- verlangen kann. Dies ist günstig für den Vermieter, da er dadurch zusätzliche Schuldner erhält.

Wichtig: Eine Kündigung des Vermieters ist nur dann wirksam, wenn sie allen Mietern zugeht. Auch von der Mieterseite kann das gesamte Mietverhältnis nur dann beendet werden, wenn alle Mieter die Kündigung aussprechen.

 

  1. Beschreibung des Mietobjekts

Die genaue Beschreibung des Mietobjekts sollte ebenfalls ein Bestandteil des Mietvertrags sein. Dabei sollten folgende Inhalte umfasst werden:

  • Anschrift
  • Lage der Wohnung innerhalb des Hauses
  • Anzahl der Zimmer
  • Art der Zimmer
  • Regelungen bzgl. Garten, Keller und Garagen

Tipp: Die Angabe der Wohnfläche gehört nicht zwingend in den Mietvertrag. Ist die Wohnfläche jedoch im Mietvertrag angegeben, ist auf Mieterseite darauf zu achten, dass die Angabe mit der tatsächlichen Wohnfläche übereinstimmt. Ist die Angabe der Wohnfläche unzutreffend, kann der Mieter gem. § 536 Abs.1 BGB die Miete mindern.

 

  1. Mietzeit

Wesentlicher Bestandteil eines jeden Mietvertrages sollte die Regelung über die Mietzeit sein. Die Mietparteien haben dabei die Möglichkeit, ein unbefristetes Mietverhältnis mit oder ohne Kündigungsverzicht oder ein befristetes Mietverhältnis zu vereinbaren.

Wenn der Mietvertrag keine Regelung zur Dauer des Mietverhältnisses enthält, liegt automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis vor.

Tipp: Dies gilt auch dann, wenn die Parteien sich unter den Voraussetzungen des § 575 BGB mündlich auf eine Befristung geeinigt haben, sofern diese für länger als ein Jahr gelten soll. Eine Befristung für mehr als ein Jahr bedarf nämlich gem. § 550 S.1 BGB der Schriftform, um wirksam zu sein.

 

  1. Kündigung

Es gelten die gesetzlichen Regelungen, wenn der Mietvertrag keine gesonderten Regelungen zu den Kündigungsmöglichkeiten enthält.

Der Mieter kann das Mietverhältnis jederzeit ohne Grund mit der Dreimonatsfrist des § 573c Abs.1 S.1 BGB und der Vermieter dann mit der Drei- Sechs- oder Neunmonatsfrist des § 573cAbs.1 S.1 und 2 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. d. § 573 BGB hat. Unter den Voraussetzungen der §§ 543, 569 BGB ist außerdem eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich. In alten Mietverträgen, die bis Herbst 2001 abgeschlossen wurden, steht oft, dass nach zehn Jahren Mietzeit eine 12-monatige Kündigungsfrist durch den Vermieter einzuhalten ist. 

Tipp: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB

Nach § 543 BGB dürfen beide Parteien aus „wichtigen Gründen“ das Mietverhältnis beenden. Wenn der Mieter die Mietsache vernachlässigt oder sie ohne Zustimmung des Vermieters an Dritte zur Untermiete überlässt, darf der Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen. Zudem darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser zwei Monate keine Mietzahlung getätigt hat oder mit einem beträchtlichen Anteil der Miete im Rückstand ist.

 

  1. Nachmieterklausel

Mit Hilfe der Nachmieterklausel kann der Mieter von dem Vermieter verlangen, durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden, wenn dem Vermieter ein zumutbarer Nachmieter gestellt werden kann. Dieser Nachmieter muss bereit sein, in den unveränderten Mietvertrag einzutreten oder einen Vertrag mit den selben Bedingungen abzuschließen.

 

  1. Miete

Der wohl wichtigste Bestandteil eines jeden Mietvertrages sind die Vereinbarungen über die Höhe der Miete. Fehlt diese Angabe, so ist der Vertrag zwar nicht unwirksam, doch wird dann die ortsüblich Miete als vereinbart angesehen.

Bei der Höhe der Miete ist grundsätzlich zu unterscheiden zwischen Grundmiete- auch Nettokaltmiete genannt- und den Nebenkosten.

Hier finden Sie weitere Informationen rund um die Miete.

 

  1. Schönheitsreparaturen

Es gibt kaum einen Mietvertrag, der keine Schönheitsreparaturklausel enthält, da viele Vermieter die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen möchten. Jedoch ist die Schönheitsreparaturklausel sehr fehleranfällig und besonders Standardvorlagen von Mietverträgen nicht korrekt und somit unwirksam.

Daher sollte sich jeder Vermieter vor Vertragsschluss Gewissheit darüber verschaffen, ob die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel so wirksam ist und im eventuell nachbessern.

 

  1. Kleinreparaturen

Bei den Kleinreparaturen handelt es sich um Reparaturmaßnahmen, die mit einem verhältnismäßig geringen Kostenaufwand einhergehen und an Gegenständen vorgenommen werden, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Gemeint ist damit der tropfende Wasserhahn oder auch Schäden an Duschköpfen, Fenster-, Türverschlüssen, Rollläden, Jalousien, Lichtschalter, Steckdosen usw.

Tipp: Die Reparatur des Gegenstandes darf dabei nur maximal 75 Euro kosten.

In der Kleinreparaturklausel muss außerdem noch eine Obergrenze genannt werden für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres. Der Mieter muss demnach in einem Jahr höchstens 150 – 200 Euro für alle Kleinreparaturen zusammen zahlen oder 8 % der Jahresmiete.

 

  1. Kaution / Sicherheitsleistung

Es ist üblich, dass der Mieter für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit leistet. Dies ist zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, doch in der Praxis zwischen den Parteien kaum verhandelbar. Erklärt sich der Mieter mit der Sicherheitsleistung nicht einverstanden, wird er die Wohnung wohl kaum bekommen.

Bezüglich der Art der Sicherheitsleistung besteht häufig mehr Verhandlungsspielraum. So können verschiedene Arten von Sicherheitsleistungen, ggf. auch miteinander kombiniert, genutzt werden.

  • Die Barkaution
  • Die (Bank-) Bürgschaft
  • Die Verpfändung eines Sparbuchs
  • Die Verpfändung von Sachen und Rechten aller Art
  • Die Kautionsversicherung
  • Die Sicherungsabtretung von Forderungen gegen Dritte

Der Höhe der Sicherheitsleistung sind durch das Gesetz Grenzen gesetzt. So begrenzen sich die zulässige Höhe der Sicherheit nach § 551 Abs.1 BGB auf drei MonatsnettokaltmietenDabei hat der Mieter das gesetzliche Recht, die Kaution in drei gleich großen Raten zu zahlen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinen eigenen Konten gewinnbringend anzulegen.

 

  1. Haftungsausschuss

Eine Klausel, in der die Haftung des Mieters geregelt ist, findet sich in vielen Mietverträgen. Dabei liegt es natürlich im Sinne des Vermieters, die Haftung soweit möglich auf den Mieter zu übertragen. Doch grundsätzlich haftet der Mieter nur für von ihm bzw. einem ihm zuzurechnenden Dritten schuldhaft herbeigeführte Schäden.

Gem. § 536 BGB wird der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt, wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweist, welcher die Gebrauchstauglichkeit herabsetzt. Sollte durch den Mangel sogar Eigentum des Mieters beschädigt werden, hat der Mieter nach § 536a Abs.1 BGB einen Schadensersatzanspruch.

 

  1. Tierhaltung

Da die Haltung von Tieren in der Mietwohnung oft zu einem Streitpunkt zwischen den Parteien führen kann, sollte die Tierhaltung bereits im Mietvertrag eindeutig geregelt sein.

Ein Tierhaltungsverbot, das ausnahmslos für alle Tierarten gilt, ist in der Rechtsprechung nicht vorgesehen und somit unwirksam. Der Mieter hat ein Recht darauf Kleintiere, wie z.B. Fische, Ziervögel und Hamster, ohne vorherige Erlaubnis der Vermieters, zu halten.

 

  1. Sonstige Vereinbarungen/ Individualvereinbarungen

Hier ist Platz für Vereinbarungen, die der Standardmietvertrag so nicht vorsieht und die zwischen Vermieter und Mieter „ausgehandelt“ wurden. Sei es die Umlage sonstiger Betriebskosten, Regelungen zur Gartenpflege oder die Renovierungspflicht des Mieters am Ende des Mietverhältnisses.

Tipp: Vermieter, die darauf Wert legen, dass eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag als Individualvereinbarung eingestuft wird, sollte darauf achten, dass dem Mieter unmissverständlich kommuniziert wird, dass er oder sie die Möglichkeit hat, auf den Inhalt der Vereinbarung Einfluss zu nehmen.

 

Unser Fazit:

Da die Anforderungen der Rechtsprechung an die Wirksamkeit formularmäßiger Mietvertragsklauseln hoch sind, sollte jeder Vermieter bereits vor Vertragsschluss prüfen, ob die in dem von ihm ausgewählten Vertragsexemplar enthaltenen Klauseln diesen Anforderungen gerecht werden, und ggf. nachbessern.

Auch Mieter sollten sich intensiv mit der Prüfung der Wirksamkeit der im Mietvertrag enthaltenen Klauseln befassen. Spätestens dann, wenn der Mieter im Vertrag vorgesehene Pflichten erfüllen soll, ist dem Mieter eine kritische Prüfung der jeweiligen Klausel zu empfehlen.

 

Haben Sie weitere Fragen zu diesem Thema oder möchten Sie eine Einschätzung haben, was der aktuelle Wert Ihrer Immobilie ist? Kontaktieren Sie über das Formular unten unser Immobilienteam. 

 


 

Als Immobilienbesitzer ist es in verschiedenen Situationen wichtig, den aktuellen Wert der eigenen Immobilie zu kennen. Im Falle einer Erbschaft ist der Wert der Immobilie sogar ausschlaggebend für die Höhe der Erbschaftssteuer.

In diesem Artikel erklären wir Ihnen die wichtigsten Fachbegriffe, zeigen die verschiedenen Berechnungsverfahren zur Immobilienwertermittlung und führen unsere Schritte zur Immobilienwertermittlung auf.

 

Was ist der Zeitwert einer Immobilie?

Der Wert einer Immobilie wird im Laufe der Zeit durch verschiedenste Faktoren beeinflusst. Je nach Marktlage und in Abhängigkeit von Angebot und Nachfrage unterliegt der Preis Schwankungen wodurch sich der Wert verändert.

Den Zeitwert einer Immobilie – also den Wert, den ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück an einem Stichtag hat – bezeichnet man korrekterweise als Verkehrswert oder Marktwert.

 

Was ist der Verkehrswert?

Im Gesetzbuch ist eine genaue Definition des Verkehrswerts zu finden. In § 194 im Baugesetzbuch (BauGB) heißt es:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

 

Einflussfaktoren:

Der Immobilienwert wird im Laufe der Jahre durch verschiedenste Einflussfaktoren bestimmt. Besonders die Marktentwicklung und der Zustand einer Immobilie haben grundlegenden Einfluss auf Ihren Wert.

Steigende  Immobilienpreise können einen positiven Einfluss auf den Wert der Immobilie haben. Durch Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten am Haus erhöht sich die Restnutzungsdauer der Immobilie und somit verringert sich die Alterswertminderung. Dies wirkt sich wiederum wertsteigernd auf den Verkehrswert aus.  

Aber auch der Zustand einer Immobilie ist entscheidend für den Wert. Grundsätzlich gilt: Je besser der Zustand, umso höher kann der Wert ausfallen. In der Regel verschlechtert sich der Zustand eines Objekts durch fortlaufende Nutzung, beispielsweise durch Abnutzungs- oder Alterserscheinungen. Diese Wertminderung wird bei der Immobilienbewertung mit einem Altersabschlag pro Jahr berücksichtigt.

Hier ist eine Auflistung weiterer Einflussfaktoren:

  • die Mikrolage
  • die Makrolage
  • die Nachfrage
  • die Grundstücksgröße
  • der Bodenwert
  • das Baujahr
  • die Bausubstanz
  • die Wohnfläche
  • die Ausstattung
  • die Bewirtschaftungskosten

 

Benötigte Dokumente für die Zeitwertberechnung

Sämtliche Informationen, die Sie zur Berechnung des Verkehrswertes benötigen, finden Sie in den folgenden Dokumenten. Sollten Sie diese Unterlagen nicht zur Hand haben, können unsere Glück Auf Immobilienmakler dabei helfen, die Unterlagen zu besorgen.

Dokumente für die Wertermittlung eines Hauses:

  • aktueller Grundbuchauszug
  • Grundriss der Immobilie
  • Energieausweis
  • Flurkarte sowie Lageplan
  • Wohnflächenberechnung
  • ggf. Baubeschreibung und Nachweis über Modernisierungsmaßnahmen

Dokumente für die Wertermittlung einer Wohnung:

  • Teilungserklärung
  • Wirtschaftsplan
  • Wohngeldabrechnung
  • Dokumentation der Instandhaltungsrücklage
  • ggf. Protokolle der Eigentümerversammlungen und aktuelle Mietverträge

 

Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

Generell wird zwischen diesen drei Wertermittlungsverfahren unterschieden:

  • Sachwertverfahren
  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Zur Wertermittlung greifen Immobilienmakler oder Gutachter auf eines der drei üblichen Wertermittlungsverfahren oder eine Kombination dieser zurück. Die ausgewählten Verfahren sind dabei abhängig von der Immobilie.

 

Wenn Ihnen dieser Aufwand zu Beginn zu groß ist, bieten wir Ihnen zunächst gerne eine kostenfreie Marktpreiseinschätzung an. Dabei bewerten wir Ihre Immobilie schnell und unverbindlich. 

 

 

Welches Verfahren findet wann Anwendung?

Sachwertverfahren bei selbstgenutzten Immobilien

Bei Immobilien, die in Eigennutzung stehen, findet meist das Sachwertverfahren Anwendung. Dabei werden zunächst der Verkehrswert des Bodens oftmals mithilfe des Bodenrichtwerts und der Wert des Gebäudes (Gebäudesachwert) getrennt voneinander ermittelt. Der Gebäudesachwert ergibt sich hierbei meist anhand der Brutto-Grundfläche (BGF) und typischer Herstellungskosten für ähnliche Gebäude abzüglich der möglichen Alterswertminderung. Als nächstes werden Bodenwert und Gebäudesachwert addiert, woraufhin man den vorläufigen Sachwert erhält. Dieser muss anschließend mit dem Sachwertfaktor multipliziert werden, um den endgültigen Sachwert zu erhalten.

 

Ertragswertverfahren für vermietete Immobilien

Bei vermieteten Immobilien, wie Wohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien wird oftmals das Ertragswertverfahren angewendet, da es Aufschluss darüber gibt, wieviel Mietgewinn von der Immobilie zu erwarten ist.

 

Vergleichswertverfahren

Wenn es sich bei der Immobilie um typisches, leicht vergleichbares Objekt oder unbebaute Grundstücke handelt, wird vorrangig das Vergleichswertverfahren angewendet. Zu den leicht vergleichbaren Immobilien zählen Ein- und Zweifamilienhäuser, baugleiche Reihenhäuser sowie Doppelhaushälften oder Wohnungen innerhalb von Etagenhäusern.

Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie schlichtweg im Vergleich zu ähnlichen Objekten auf dem Markt betrachtet und ermittelt. Die in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreise bilden dabei die Grundlage.

 

Wie funktioniert die Hausbewertung von Glück Auf?

Schritt 1: Objektaufnahme

  • Die Objektaufnahme ist die Grundlage aller weiteren Vermarktungsschritte. Hier machen wir uns ein genaues Bild von Ihrer Immobilie um diese anschließend einwerten zu können.

Schritt 2: Marktwertermittlung

  • Wie zuvor beschrieben ermitteln wir bei der Marktwertermittlung einen angemessenen Kaufpreis für Ihre Immobilie. Dies geschieht bei uns kostenfrei und unverbindlich.

Schritt 3: Exposé

  • Nach der Präsentation der Marktwertermittlung und Ihrem Vermarktungsauftrag erstellen wir ein zielgruppengerechtes Exposé. Neben ästhetischen Fotos gehören hierzu auch verkaufsfördernde Texte.

Schritt 4: Relevante Unterlagen

  • Wir helfen Ihnen, alle nötigen Verkaufsunterlagen zu beschaffen und stellen diese übersichtlich zusammen, so dass es nicht durch fehlende Unterlagen zu Verzögerungen beim Hausverkauf kommt. Dabei stellen wir den interessierten Käufern einen digitalen Datenraum zur Verfügung, in welchem der Käufer bzw. Sein Bankberater mit einem Klick auf alle bewertungsrelevanten Daten der Immobilie zugreifen kann. 

Schritt 5: Inserat

  • Neben der Vermarktung Ihres Objektes in Online- und Printmedien – zum Beispiel auf der Internetseite Immobilienscout – nehmen wir Kontakt zu Interessenten aus unserem Kundenstamm auf.

Schritt 6: Besichtigung

  • Wir übernehmen die Besichtigungen für Sie. Wir klären offene Fragen und Kritikpunkte von Interessenten. Diese trauen sich häufig nicht, Kritik gegenüber Eigentümern zu äußern. Wir vermitteln und bieten Lösungen an. Gerne übernehmen wir auch den Kontakt mit den Mietern.

Schritt 7: Selektion

  • Als erfahrener Immobilienmakler entwickelt man ein Gespür dafür, welche Käufer ein ernsthaftes Interesse hegen. Nach abgegebenen Kaufpreisangebot prüfen wir die Liquidität der jeweiligen Interessenten indem wir uns einen Eigenkapitalnachweis oder eine Finanzierungsbestätigung vorlegen lassen. In Einzelfällen unterstützen wir den Kaufinteressenten auch in der Finanzierung durcunsere Kontakte zu verschieden Banken. Auf diese Art und Weise selektieren wir die Auswahl an potenziellen Käufern für Sie.

Schritt 8: Kaufvertrag

  • Nachdem wir den Kaufvertrag beim Notariat beantragt haben, prüfen wir diesen, nehmen eventuell Änderungen vor und sprechen mit dem Käufer und dem Verkäufer, ob alle korrekt ist. Nach erfolgreichen Verhandlungen begleiten wir Sie zur Vertragsunterzeichnung beim Notar und sorgen auch dort dafür, dass der gesamte Ablauf für Sie transparent und nachvollziehbar bleibt.

 

Fazit

Die vorgestellten Berechnungsverfahren sind zum Teil zeitaufwendig und komplex, daher sollten Sie auf die fachkundige Beratung und Erfahrung von Experten setzen.

Unsere Glück Auf Immobilienmakler beraten Sie gerne kostenfrei und unverbindlich!

 

Beim Kauf einer Immobilie wird die Grunderwerbsteuer fällig, das ist den meisten Menschen bekannt. Dass aber beim Immobilienverkauf die Spekulationssteuer fällig werden kann, dürfte für manchen Hausbesitzer eine unangenehme Überraschung sein – gerade in Zeiten steigender Immobilienpreise. Wir klären Sie auf.

 

Was ist die Spekulationssteuer?

Unter der Spekulationssteuer versteht man die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Immobilienverkäufen, sofern zwischen Kauf und Verkauf eine bestimmte Frist unterschritten wird.

 

Die Spekulationssteuer im Überblick:

  • Die Spekulationsfrist liegt bei 10 Jahren
  • Der Verkauf von fremdgenutzten Immobilien und Grundstücken ist nur dann steuerfrei, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist eingehalten wird.
  • Die Spekulationsfrist wird nicht fällig, wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst genutzt haben oder in den letzten drei Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 EStG).
  • Die Regelung zur Spekulationsfrist gilt auch für selbstgenutzte Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen.
  • Drei-Objekt-Grenze: Werden mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, gilt dies als gewerblicher Handel und die Spekulationssteuer fällt an.

 

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt dabei von zwei Faktoren ab:

  1. vom Wertzuwachs
  2. von Ihrem Einkommensteuersatz

Das bedeutet, es gibt keine feste Regelung bezüglich der Höhe der Steuer, da der persönliche Steuersatz entscheidend ist.

 

Spekulationssteuer beachten

Private Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken oder Immobilien führen in der Regel zur Steuerveranlagung, da Gewinne aus diesen Geschäften laut Einkommenssteuergesetz grundsätzlich steuerpflichtig sind.

Das bedeutet für private Immobilienbesitzer, dass der Fiskus in der Lage ist, Steuer zu verlangen. Voraussetzung ist, dass sie ihr Haus oder ihr Grundstück veräußern, um auf eine kurzfristige Wertsteigerung zu spekulieren.

 

Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Sollte man als Privatperson auf den Immobilienverkauf einer Steuer zahlen müssen, dann wird diese für das Jahr der Veräußerung fällig. Allerdings darf man Spekulationsverluste gegenrechnen, was die Steuer möglicherweise wieder mindert. Gewinnmindernd wirken sich auch Modernisierungskosten aus, sofern diese 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen, ebenso Werbungskosten, Makler- oder Notargebühren.

Gerne beraten wir Sie fachkundig, um die Höhe der Steuer zu minimieren.  

 

Fazit:

Geduld! Wenn Sie ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung besitzen und die Immobilie stark im Wert gestiegen ist, sollten Sie die Immobilie idealerweise erst nach zehn Jahren verkaufen, um den Gewinn steuerfrei zu realisieren. Alternativ können Sie Eigenbedarf anmelden, die Wohnung im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangen Jahren selbstnutzen, verkaufen und den Gewinn steuerfrei realisieren.

 

Haben Sie weitere Fragen zu diesem Thema? Kontaktieren Sie uns gerne. 

 

 

Haben Sie weitere Fragen zu diesem Thema oder möchten Sie eine Einschätzung haben, was der aktuelle Wert Ihrer Immobilie ist? Kontaktieren Sie über das Formular unten unser Immobilienteam.